À Châteauguay, sur la Rive-Sud ouest de Montréal, de nombreux propriétaires possèdent un duplex ou un triplex dont ils habitent parfois un des logements. Pour eux, une plainte de froid, une facture d'électricité qui grimpe ou une fenêtre qui se couvre de givre ne sont pas qu'un inconfort : ce sont des problèmes à régler rapidement et équitablement avec les locataires. La caméra thermique permet de voir, en une soirée, ce qui se passe dans chaque logement et de cibler les réparations avant d'appeler un entrepreneur. Cet article aborde la location d'une caméra du point de vue du propriétaire bailleur ; pour le fonctionnement de l'appareil, consultez notre guide de la caméra thermique.
Planifier l'inspection en hiver, pas au 1er juillet
Le réflexe naturel est de faire le tour d'un logement quand il est vide, au moment des déménagements du 1er juillet. C'est malheureusement la pire période pour une caméra thermique. Pour voir les pertes de chaleur, il faut un écart d'au moins 10 °C entre l'intérieur et l'extérieur, et plus l'écart est grand, plus les défauts ressortent. En plein été, les murs ont tous à peu près la même température, et le soleil réchauffe les façades de façon inégale, ce qui brouille l'image.
Le bon moment, c'est donc de décembre à mars, par une soirée froide et sans vent fort, quand les logements sont chauffés normalement. Vous pourrez alors planifier les travaux pour l'été suivant, en profitant d'un logement libéré au 1er juillet pour isoler un mur, changer une fenêtre ou refaire un calfeutrage. Les images prises l'hiver vous serviront aussi à vérifier les travaux l'hiver d'après, dans des conditions comparables.
Prévenir les locataires et respecter leur logement
Un logement loué est le domicile du locataire. Pour y entrer afin de vérifier son état, le propriétaire doit donner un préavis, d'au moins 24 heures selon les règles prévues au Code civil du Québec, sauf urgence. Expliquez à vos locataires ce que vous ferez : une tournée d'une quinzaine de minutes avec un appareil qui photographie la température des murs, pas l'intérieur de leur vie. Beaucoup y voient un avantage, puisqu'une inspection peut mener à un logement plus confortable.
Pendant la visite, évitez de photographier les occupants, leurs effets personnels ou leurs documents : cadrez sur les murs, les fenêtres, les plinthes et les planchers. Si un locataire est absent, ne déplacez pas ses meubles ; notez plutôt les zones que vous n'avez pas pu voir. Partagez ensuite avec lui les images qui concernent son logement : c'est une marque de transparence qui facilite les discussions si des travaux sont nécessaires.
Une plainte de froid : trouver la cause avant d'agir
Quand un locataire se plaint d'une pièce froide, la caméra aide à distinguer plusieurs causes très différentes. Une plinthe électrique qui chauffe seulement sur une partie de sa longueur, ou qui ne chauffe pas du tout, indique un appareil ou un thermostat défectueux. Une traînée froide qui part du coin d'une fenêtre signale une infiltration d'air, souvent un calfeutrage à refaire. Une bande froide au bas des murs extérieurs ou le long du plancher du logement du haut, au-dessus d'un balcon ou d'un passage, révèle un manque d'isolant. Chaque cause appelle une réparation différente.
Si la zone froide apparaît aussi humide, vérifiez avec un hydromètre pour matériaux avant de conclure : un mur mouillé par une infiltration d'eau se comporte à l'image comme un mur froid. Le locataire, de son côté, peut faire ses propres observations, comme l'explique notre article sur la location de caméra thermique à Montréal, écrit davantage du point de vue de l'occupant. Dans les deux cas, des images datées valent mieux qu'une impression.
Chauffe-eau, plinthes et compteurs de chaque logement
Dans un plex, chaque logement a souvent son propre chauffe-eau, son propre panneau et ses propres plinthes. La tournée thermique est l'occasion de vérifier ces équipements un à un. Sur le chauffe-eau, la tête où arrivent les fils ne devrait pas être chaude, et une enveloppe qui présente des bandes chaudes peut signaler un isolant dégradé. Observez le panneau électrique de l'extérieur, porte fermée ou couvercle en place : un disjoncteur nettement plus chaud que ses voisins est à faire vérifier par un électricien.
Dans les sous-sols et les locaux communs, suivez aussi les tuyaux qui desservent les logements du haut. Un tuyau d'eau chaude qui traverse un espace froid sans isolant fait perdre de l'énergie, alors qu'un tuyau d'eau froide logé dans un mur exposé risque de geler lors d'une vague de froid. Faites couler l'eau chaude quelques instants pendant que vous observez : le tracé du tuyau apparaît alors clairement à l'image, ce qui permet de repérer les sections à isoler. Les escaliers intérieurs et les vestibules communs, souvent moins bien isolés, méritent également un passage, puisque l'air froid qui y entre finit par refroidir les portes des logements.
Bâtir un dossier d'entretien de l'immeuble
Les images thermiques prennent toute leur valeur quand on les conserve. Créez un dossier par logement et par année, et nommez chaque fichier avec l'unité, la pièce et le mur (par exemple « logement 2, chambre, mur nord »). Ajoutez une photo ordinaire de chaque zone et une courte note sur la température extérieure le soir de l'inspection. Fixez l'échelle de température manuellement pour toutes les images d'une même tournée, afin qu'elles soient comparables entre elles et d'une année à l'autre.
Ce dossier sert à prioriser les travaux, à comparer des soumissions sur une base concrète et à vérifier, après les réparations, que le problème est réglé. Il peut aussi être utile lors d'une vente, pour montrer que l'immeuble a été suivi. Rappelez-vous toutefois qu'une caméra thermique ne remplace ni l'inspection d'un professionnel du bâtiment ni le travail d'un électricien : elle sert à repérer et à documenter.
Louer à Châteauguay et sur la Rive-Sud ouest
Sur Peephole, cherchez « caméra thermique » et triez par proximité ; les objets offerts plus bas sur cette page sont classés du plus proche au plus éloigné. Si aucun appareil n'est libre à Châteauguay, regardez du côté de Brossard ou d'autres villes de la Rive-Sud, comme le présente notre article sur la location de caméra thermique à Brossard. Le montant de la location est retenu sur votre carte et prélevé seulement quand le propriétaire accepte la demande.
Pour un duplex ou un triplex, une journée suffit en général si vous avez prévenu vos locataires à l'avance ; regroupez les visites le même soir pour profiter des mêmes conditions. À la récupération, vérifiez la batterie, le chargeur et la lentille, et demandez comment exporter les images vers votre ordinateur. Au retour, effacez les photos de la carte mémoire, puisqu'elles montrent l'intérieur de logements habités. Pour trouver d'autres outils d'entretien, parcourez tous les objets offerts sur Peephole.
